El valor de las oficinas puede incrementarse en más de un 10% si se aplican criterios de sostenibilidad

• Según el último informe de CBRE, los edificios comprometidos con el medioambiente presentan una mayor capacidad para captar rentas hasta un 18% superiores a las de su entorno
• El 80% de los activos valorados poseen acreditación de sostenibilidad y han experimentado un aumento de valor de hasta un 26% en los últimos 5 años

Tanto inversores como ocupantes están mostrando un compromiso claro con la reducción del impacto medioambiental en el planeta, y ahora la sostenibilidad ya se ha convertido en una variable fundamental para la toma de decisiones de valor estratégico inmobiliario. De hecho, en las mejores zonas se puede llegar a alcanzar una revalorización en más de un 10% del valor de los activos si se aplican criterios de sostenibilidad, esta es una de las conclusiones que se desprende del último estudio realizado por la consultoría líder internacional, CBRE. Este informe, desarrollado por el Área de Valoraciones de la consultora inmobiliaria, ha examinado el impacto de la sostenibilidad en el mercado de Oficinas, para el que se han analizado 369.092 metros cuadrados con un valor de 1.648 millones de euros.

Desarrollando una metodología de valoración que permite conocer y determinar el valor de los inmuebles en base a criterios sostenibles, el informe da respuesta a cuestiones clave como cuál es el impacto de los criterios de sostenibilidad en el periodo de comercialización de los activos, o qué beneficios aporta un inmueble sostenible a sus ocupantes y cómo se refleja en su valor. Concretamente, el 80% de los activos de oficinas valorados por el informe poseen acreditación de sostenibilidad, y han experimentado un aumento de valor de hasta un 26% en los últimos 5 años, por el contrario, el 20% restante, son activos sin criterios sostenibles cuyo aumento de valor en los últimos 5 años se ha limitado al 4,7%.

Mayor capacidad para captar rentas superiores a las de su entorno

Según los últimos datos de la consultora inmobiliaria, aquellos edificios comprometidos con el medioambiente presentan una mayor capacidad para captar rentas superiores a las de su entorno, hasta un 14-18%, siempre que el mercado lo permita. Esto se debe al claro incremento de la demanda de inversores y ocupantes con requisitos ESG, junto con el riesgo de obsolescencia de los inmuebles que no cumplan dichos criterios. Además, aplicando criterios de sostenibilidad, los propietarios también logran disminuir el consumo energético y emisiones de CO2, así como reducir costes en obra nueva y reformas.

En esta línea, Dolores Fernández, Directora Suelo y Urbanismo RICS Valuation, afirma que “el número de inversores, ocupantes y usuarios que demandan edificios sostenibles seguirá la tendencia creciente de los últimos años. Todos los nuevos desarrollos contemplarán los más altos niveles de sostenibilidad, y los edificios existentes tendrán que acometer las actuaciones necesarias para dar cumplimiento a la demanda”. Como consecuencia, desde CBRE también señalan que los propietarios de los activos con estas cualidades sostenibles verán reducidos los periodos de vacancia, rotación y comercialización del inmueble hasta en dos meses, redundando en el valor final.

Mejores inquilinos y mayor bienestar

Paralelamente, según datos de la consultora, aplicar criterios de ESG resulta beneficioso tanto por inquilinos cómo propietarios; se consigue atraer mejores inquilinos, mejorando la experiencia en beneficio de los ocupantes, e incrementando su motivación, bienestar y productividad. Implementando estos criterios, los propietarios tratan de poner en el centro de sus decisiones a sus inquilinos y tienen en cuenta la interrelación con los entornos de los inmuebles, la movilidad y las acciones sociales. Así pues, los inmuebles más sostenibles presentan una inversión con un mayor retorno a nivel de calidad y continuidad del inquilino. En este sentido, y para María Enríquez, Directora Operaciones ECO Valuation, “la gestión optimizada de los factores operativos, el alineamiento y compromiso con el ocupante y su bienestar, así como la asunción de políticas para el cumplimiento de las normativas ESG, son a día de hoy la base de la resiliencia de los inmuebles y el aumento de su competitividad en el mercado. Los inmuebles sostenibles generan un incremento reputacional y un mayor interés entre los inversores, al mismo tiempo que tienen abierta la puerta a mejores condiciones de financiación”.

Si se trasladan estos impactos positivos al mercado de Oficinas, se puede observar un comportamiento divergente dependiendo de la zona y submercado, así como de la situación de partida de cada edificio concreto. Esto se debe a que, dependiendo del estado del inmueble será necesario realizar una mayor o menor inversión para alcanzar los máximos niveles de sostenibilidad. Así, algunos mercados pueden absorber el incremento de renta para cubrir esa inversión, mientras que en otros mercados es más difícil amortizar.

La valoración de la consultora se realiza mediante un DCF en el que el valor de salida es siempre el valor actual de inmueble y se incluye la inversión necesaria (aproximadamente un 40% más que los costes de construcción estándar), el tiempo de vaciado del edificio, los periodos de vacancia, el impacto de la reforma en las rentas, el impacto del riesgo de la inversión y la mejora de las rentabilidades